Ποια συμβόλαια ακίνητων είναι έγκυρα. Διευκρινίσεις ΑΑΔΕ για προσύμφωνα και εξοφλητικές πράξεις
Από κόσκινο περνούν χιλιάδες υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, με τον φοροελεγκτικό μηχανισμό να έχει βάλει στο «μάτι» ακίνητα που άλλαξαν χέρια με «ζεστό» χρήμα, δηλαδή με μετρητά. Σε πρώτο πλάνο βρίσκονται συμβόλαια που έχουν υπογραφεί μετά τις 11 Δεκεμβρίου 2023, ημερομηνία εφαρμογής των νέων κανόνων στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Από τη συγκεκριμένη ημερομηνία απαγορεύεται η χρήση μετρητών και η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
Συμβόλαιο στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.
O συμβολαιογράφος υποχρεούται να αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής, ενώ στους παραβάτες επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση.
Οι εξαιρέσεις
H ΑΑΔΕ με νέα εγκύκλιό της, έπειτα από ερωτήματα φορολογουμένων, καταγράφει τις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων με μετρητά για τις οποίες τα συμβόλαια θεωρούνται έγκυρα ακόμη κι αν έχουν υπογραφεί μετά τις 11 Δεκεμβρίου 2023. Οπως διευκρινίζεται:
-Το τίμημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορεί να πληρωθεί με μετρητά ακόμα και μετά την εφαρμογή του νόμου για την απαγόρευσή τους εφόσον πρόκειται για συμβόλαια που συντάσσονται σε εκτέλεση προσυμφώνων που είχαν συνταχθεί πριν από την ημερομηνία αυτή, δηλαδή πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2023.
-Επιτρέπεται η σύνταξη πράξης εξόφλησης τιμήματος ή πράξης εξόφλησης τιμήματος με άρση διαλυτικής ή αναβλητικής αίρεσης, στην οποία γίνεται αναφορά σε καταβολή τιμήματος τοις μετρητοίς εφόσον αφορά τίμημα που καταβλήθηκε είτε βάσει προσυμφώνου είτε βάσει οριστικού συμβολαίου, τα οποία συντάχθηκαν πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2023.
Παραδείγματα
Στις 2 Νοεμβρίου 2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το 50% του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Στις 24 Ιανουαρίου 2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24 Ιανουαρίου του 2024. Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2 Νοεμβρίου 2023, δηλαδή πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.
Στις 23 Οκτωβρίου του 2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6 Φεβρουαρίου του 2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας.
Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο καθώς συνάφθηκε σε εκτέλεση προσυμφώνου το οποίο είχε συνταχθεί πριν από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023.
