ΕπιμέλειαΙωάννα Κουμπαρέλη
Η διαρκής άνοδος τιμών στα ακίνητα πιέζει νοικοκυριά και κυβερνήσεις στην Ευρώπη – Πώς επιτείνει η βραχυχρόνια μίσθωση τη στεγαστική κρίση – Οι δείκτες Deloitte και UBS για τον κίνδυνο «φούσκας»
Ολοένα και πιο απρόσιτη για τα νοικοκυριά αποδεικνύεται η κατοικία στην Ευρώπη, με τις τιμές των ακινήτων – είτε για αγορά είτε για ενοίκιο – να έχουν σκαρφαλώσει στα ύψη. Την ίδια ώρα, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb επιτείνει τις πιέσεις όσον αφορά στη στεγαστική κρίση σε πόλεις όπου η προσφορά κατοικίας παραμένει περιορισμένη.
Η άνοδος του Airbnb έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών σε προνομιακές τοποθεσίες, όπως τα ιστορικά κέντρα των πόλεων
Υπό τον φόβο κοινωνικών ανισορροπιών, η Κομισιόν ετοιμάζει παρεμβάσεις σε μια προσπάθεια να αντιμετωπίσει το πρόβλημα προτού πάρει ανεξέλεγκτες διαστάσεις. Ο επίτροπος Νταν Γιόργκενσεν και Δανός σοσιαλδημοκράτης έχει ανακοινώσει ότι τον Δεκέμβριο θα προταθούν συγκεκριμένα μέτρα. Ο ίδιος δήλωσε την Τετάρτη στον Guardian ότι ήρθε η ώρα οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής των Βρυξελλών να λάβουν σοβαρά υπόψη το ζήτημα της στέγασης.
«Αν εμείς, ως υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής, δεν αναγνωρίσουμε ότι πρόκειται για κοινωνικό πρόβλημα και χρειάζεται δράση, τότε οι αντι-ευρωπαίοι λαϊκιστές θα κερδίσουν», τόνισε και πρόσθεσε ότι η δημοσίευση του πρώτου σχεδίου προσιτής στέγασης της ΕΕ έχει επισπευσθεί από το 2026 που ήταν προγραμματισμένη λόγω του επείγοντος της κρίσης.
Στεγαστική κρίση στην Ευρώπη: «Φωτιά» τα ακίνητα στην Αθήνα
Σύμφωνα με τον Δείκτη Deloitte για τα ακίνητα, η ευρωπαϊκή αγορά έχει αρχίσει να προσαρμόζεται στις νέες συνθήκες. Τα ευρήματα της έρευνας σε 28 χώρες της Ευρώπης, έδειξαν ότι τα υψηλά επιτόκια, η άνοδος των ενοικίων και η επιβράδυνση της ανέγερσης νέων κατοικιών έχουν κάνει τα νοικοκυριά και τους κατασκευαστές πιο επιφυλακτικούς. Ωστόσο, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ιδίως σε πόλεις με σημαντική αύξηση πληθυσμού.
Σύμφωνα με τα στοιχεία για το 2025, η Αθήνα είναι δεύτερη στην κατηγορία της «απρόσιτης» στέγης, ενώ στην κορυφή φιγουράρει το Άμστερνταμ. Στην πρωτεύουσα της Ολλανδίας, για να αγοράσει κάποιος ένα μέσο διαμέρισμα χρειάζεται να διαθέσει 15,4 φορές το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημά του. Η Αθήνα ακολουθεί σε απόσταση αναπνοής, με 15,3.
Στην τρίτη και τέταρτη θέση κατατάσσονται η Πράγα με 15,0, γεγονός που την καθιστά και πάλι μία από τις λιγότερο προσιτές πόλεις στην Ευρώπη και η πόλη Košice της Σλοβακίας με 14,2. Οι αριθμοί αυτοί υπογραμμίζουν το γεγονός ότι σε ορισμένες μητροπόλεις εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς, ανεξάρτητα από τις διαφορές στα εισοδήματα.
Γράφημα της Deloitte που δείχνει την προσιτότητα κατοικίας σε σχέση με το ετήσιο εισόδημα σε επτά πόλεις της Ευρώπης
Τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση στις τιμές νέων διαμερισμάτων κατέγραψε η Κρακοβία στην Πολωνία (+28,1%). Η πιο ακριβή χώρα για αγορά νέας κατοικίας για το 2025, με μέση τιμή 8.760 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο αναδείχθηκε το Λουξεμβούργο.
Κίνδυνοι για «φούσκα»
Αυξημένος κίνδυνος για «φούσκα» στα ακίνητα είναι εμφανής στη Γενεύη και στο Άμστερνταμ, σύμφωνα με τον φετινό Δείκτη UBS. Μεταξύ όλων των πόλεων που αναλύθηκαν, η Μαδρίτη κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια πραγματική αύξηση τιμών. Σε Φρανκφούρτη και Μόναχο παρατηρείται χαμηλός κίνδυνος, όπως επίσης στο Λονδίνο, στο Παρίσι και στο Μιλάνο.
Η πιο προσιτή νέα κατοικία στην Ευρώπη φέτος προσφέρεται στη Δανία, και συγκεκριμένα στην πόλη Όντενσε, όπου οι κάτοικοι χρειάζονται κατά μέσο όρο 4,9 φορές το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημά τους για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. Την ίδια τιμή παρουσιάζει και το Τορίνο της Ιταλίας, ενώ στην τρίτη θέση βρίσκεται το Μάντσεστερ του Ηνωμένου Βασιλείου με 5,3. Η καλύτερη εικόνα σε αυτές τις πόλεις οφείλεται όχι μόνο στις χαμηλότερες τιμές των ακινήτων, αλλά και στη σταθερότητα των εισοδημάτων όπως επίσης και στη διαθεσιμότητα σε χρηματοδότηση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat για τη στεγαστική κρίση, μεταξύ 2010 και του δεύτερου τριμήνου του 2025, οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 60,5% και τα ενοίκια κατά 28,8%. Ενώ τα ενοίκια αυξάνονταν σταθερά, οι τιμές των κατοικιών ακολούθησαν μια πιο μεταβλητή πορεία, σημειώνοντας θεαματική άνοδο από το πρώτο τρίμηνο του 2015 έως το τρίτο τρίμηνο του 2022, ακολουθούμενη από μικρή πτώση και σταθεροποίηση, πριν ξεκινήσει εκ νέου η άνοδος το 2024. Οι τιμές κατοικιών αυξάνονται για έξι συνεχόμενα τρίμηνα. Κατά την ίδια περίοδο, τα ενοίκια αυξήθηκαν και στις 26 χώρες της ΕΕ, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται στην Εσθονία (+218%), τη Λιθουανία (+192%), την Ουγγαρία (+125%) και την Ιρλανδία (+117%).
Η περίπτωση της Πορτογαλίας
Μια νέα έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που παρουσιάζει το Euronews, δείχνει ότι οι κατοικίες στην Πορτογαλία είναι υπερτιμημένες και οι τιμές τους συγκαταλέγονται στις υψηλότερες της Ευρώπης, με τον τουρισμό και την κρίση στον κατασκευαστικό τομέα να αποτελούν τους βασικούς παράγοντες γι’ αυτήν την εικόνα.
Η κατάσταση στην Πορτογαλία ως προς την απομάκρυνση της τιμής από την πραγματική αξία του ακινήτου είναι πιο έντονη συγκριτικά με τις άλλες χώρες της ΕΕ. «Οι τιμές εκτιμάται ότι είναι υψηλότερες της πραγματικής κατά περίπου 35% στην Πορτογαλία, η οποία είναι η μόνη χώρα όπου η υπερτίμηση αυξήθηκε σημαντικά έως το 2024», αναφέρεται στην έκθεση.
Στη συνέχεια σημειώνεται ότι την περίοδο 2014 – 2024 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 50%, «αλλά στην Ουγγαρία, τη Λιθουανία, την Τσεχία, την Πορτογαλία, την Εσθονία, τη Βουλγαρία και την Πολωνία, η ονομαστική αύξηση των τιμών κατοικιών ξεπέρασε το 200%». Οι αιτίες πίσω από τη σημερινή κατάσταση περιλαμβάνουν τα υψηλότερα επιτόκια, τη ζήτηση κατοικίας από πλουσιότερες οικογένειες και επενδυτές, την άνοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και την έλλειψη νέων κατασκευών.
Η μελέτη αναφέρει ότι «υπάρχουν ολοένα και περισσότερα στοιχεία που δείχνουν ότι η αύξηση του τουρισμού συνολικά και ειδικότερα η άνοδος των πλατφορμών τύπου Airbnb «έχουν συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων και των τιμών κατοικιών σε ορισμένες προνομιακές τοποθεσίες, όπως τα ιστορικά κέντρα πόλεων». Η Πορτογαλία αναγνωρίζεται ως χώρα της ΕΕ όπου ο τουρισμός είχε τη «μεγαλύτερη επίδραση στις τιμές των σπιτιών».
Παράλληλα, στο σύνολο της Ευρώπης διαθέτει ένα από τα χαμηλότερα ποσοστά public housing (προσιτή στέγη για ευάλωτα νοικοκυριά ή πολίτες με χαμηλό εισόδημα, η οποία επιδοτείται ή ανήκει στην κυβέρνηση): μόλις 2% του συνολικού αποθέματος. Όπως σημειώνει η Επιτροπή, «σε ορισμένες αστικές περιοχές, μέρος του αποθέματος κατοικιών ανήκει σε εταιρείες, και η μακρά περίοδος χαμηλών επιτοκίων συνέβαλε στην αύξηση της ζήτησης από θεσμικούς επενδυτές».
Ως επιπλέον εμπόδιο αναφέρεται η αργή και γραφειοκρατική διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Σε χώρες όπως η Πορτογαλία, η Κροατία, η Ισπανία και η Ελλάδα, «οι οικοδομικές άδειες βρίσκονται κοντά σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα».
«Στις περισσότερες χώρες της ΕΕ υπάρχουν προκαθορισμένες προθεσμίες για την έκδοση άδειας, που κυμαίνονται από τρεις εβδομάδες στη Λιθουανία έως 31 εβδομάδες στην Πορτογαλία», αναφέρει η Κομισιόν, ενώ η διαδικασία αδειοδότησης σε ορισμένες χώρες επιβαρύνεται από πολύπλοκες απαιτήσεις τεκμηρίωσης. Η διαθεσιμότητα κατοικιών περιορίζεται επίσης από τον μεγάλο αριθμό κενών ακινήτων, που αποτελεί σημαντική πρόκληση σε ολόκληρη την ΕΕ.
IN.GR
