ΕπιμέλειαΓρηγόρης Τραγγανίδας
Ακόμη μία αρνητική «πρωτιά» κατέγραψε η Ελλάδα στους ευρωπαϊκούς κοινωνικούς δείκτες, αυτή τη φορά σε σχέση με το ποσοστό της δαπάνης των νοικοκυριών για στέγαση.
Συνολικά, το 2025, το 7,7% των ανθρώπων στην ΕΕ ζούσαν σε νοικοκυριά που δαπανούσαν το 40% ή περισσότερο του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση.
Τα υψηλότερα ποσοστά καταγράφηκαν σε:
- Ελλάδα (26,4% των ανθρώπων σε νοικοκυριά)
- Δανία (23,4%)
- Γερμανία (11,2%)
Τα χαμηλότερα σε:
- Κύπρο (2,4%)
- Κροατία (3,2%)
- Σλοβενία και 🇸🇰 Σλοβακία (και οι δύο 3,5%)
Το ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης από το κόστος στέγασης είναι το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά όπου το συνολικό κόστος στέγασης («καθαρό» από επιδόματα στέγασης) αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Στην «ανηφόρα» τα ενοίκια στην Ελλάδα
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση το δ’ τρίμηνο του 2024, πλησιάζοντας το ιστορικό υψηλό του γ’ τριμήνου του 2008. Για τα νεόδμητα διαμερίσματα, η αύξηση είναι ακόμη πιο έντονη, αγγίζοντας το 9,1%, ενώ οι τιμές των παλαιότερων ακινήτων κινήθηκαν ανοδικά κατά 4,9%.
Μιλώντας, τον περασμένο Ιούνιο στο Dubrovnik Economic Conference που πραγματοποιήθηκε στην Κροατία, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, τόνισε ότι η οικονομική προσιτότητα της στέγασης αποτελεί πλέον μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι ευρωπαϊκές οικονομίες.
Αναφερόμενος στην ελληνική αγορά κατοικίας, επισήμανε ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια έχουν καταγράψει σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια, οδηγώντας σε αυξημένη επιβάρυνση των νοικοκυριών. Όπως σημείωσε, το κόστος στέγασης στην Ελλάδα συγκαταλέγεται πλέον μεταξύ των υψηλότερων στην Ευρωζώνη.
Παράλληλα, υπογράμμισε ότι η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από έντονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει χαμηλότερη σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα, την ώρα που η ζήτηση ενισχύεται από την αύξηση των εισοδημάτων, τις ξένες επενδύσεις και τη δυναμική του τουρισμού.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την έκθεση της ΕτΕ τον περασμένο Απρίλιο, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, η οποία γνώρισε ιστορικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης την περίοδο 2001-08, κατέγραψε έντονη κάμψη κατά την οικονομική κρίση, ενώ η σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2020 παραμένει ανεπαρκής.
Χαρακτηριστικά, o μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Το ποσοστό αυτό υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που καταγράφονταν πριν την οικονομική κρίση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό για την περίοδο 2004-08 εκτιμάται στο 8,5%.
Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά εξαιτίας των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας, η οποία επηρέασε το κόστος της ενέργειας και των υλικών αλλά και το κόστος χρηματοδότησης των έργων, περιόρισε τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας.
Επιχειρηματικά σχέδια για ανάπτυξη νέων ακινήτων αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ το πρόσθετο κόστος κατασκευής συμπαρέσυρε ανοδικά τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών.
Τέλος, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν αρνητική επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προσφορά νέων ακινήτων και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις.
Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος ανέφερε ότι η στεγαστική κρίση δεν συνιστά μόνο κοινωνικό πρόβλημα, αλλά και σοβαρό μακροοικονομικό κίνδυνο. Σύμφωνα με τον ίδιο, η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία επηρεάζει την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού, περιορίζει την παραγωγικότητα και επιβαρύνει τις ήδη αρνητικές δημογραφικές τάσεις.
Στο πλαίσιο αυτό, τάχθηκε υπέρ της αξιοποίησης μακροπροληπτικών εργαλείων που θα διευκολύνουν την πρόσβαση των νέων και των αγοραστών πρώτης κατοικίας στη στέγη, περιορίζοντας παράλληλα φαινόμενα κερδοσκοπικής ζήτησης στην αγορά ακινήτων.
Αύξηση έως και 200% στις τιμές κατοικιών στην ΕΕ
Το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο αναγνωρίζει ότι οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ έχουν σημειώσει αύξηση έως και 60% κατά μέσο όρο από το 2015, με ορισμένα κράτη μέλη να καταγράφουν άνοδο που ξεπερνά το 200%, ενώ οι τιμές των ενοικίων και το κόστος της ενέργειας συνέχισαν επίσης να ανεβαίνουν.
Ταυτόχρονα, τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν αυξηθεί ανάλογα, με αποτέλεσμα πολλοί Ευρωπαίοι να δυσκολεύονται να καλύψουν τις δαπάνες για τη στέγασή τους.
Παρότι οι χώρες και οι περιφέρειες της ΕΕ πλήττονται σε διαφορετικό βαθμό από την κρίση, ο αντίκτυπός της είναι ευρύς, με αποτέλεσμα να συνιστά κοινή πρόκληση για όλους τους Ευρωπαίους.
Ειδικότερα τονίζει ότι σήμερα, σχεδόν το ένα πέμπτο του εισοδήματος του μέσου νοικοκυριού της ΕΕ διατίθεται στη στέγαση, και περίπου ένα στα δέκα άτομα αναφέρουν ότι αδυνατούν να πληρώσουν εγκαίρως το ενοίκιο ή το ενυπόθηκο δάνειό τους.
Στις μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, η κατάσταση είναι ακόμη πιο τεταμένη: ένας στους δέκα κατοίκους των πόλεων δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του στη στέγαση.
Η «ακτινογραφία» της στέγης στην ΕΕ
Το γράφημα απεικονίζει την κατάσταση της στέγασης στις διάφορες ευρωπαϊκές χώρες, παρουσιάζοντας το ποσοστό του πληθυσμού κάθε χώρας που εντάσσεται σε κάθε μία από τις ακόλουθες τέσσερις στεγαστικές κατηγορίες:
- Ιδιοκτήτης χωρίς ανεξόφλητο ενυπόθηκο ή στεγαστικό δάνειο (μπλε στήλη): ποσοστό των ανθρώπων που έχουν την πλήρη κυριότητα του σπιτιού τους, χωρίς ενυπόθηκο ή στεγαστικό δάνειο. Στη Ρουμανία, για παράδειγμα, το ποσοστό αυτό είναι το υψηλότερο στην ΕΕ, φτάνοντας το 92,8%. Στην Ελλάδα είναι 61,3%.
- Ιδιοκτήτης με ενυπόθηκο ή στεγαστικό δάνειο (καφέ στήλη): οι άνθρωποι που έχουν στην κυριότητά τους τα σπίτια τους αλλά έχουν ανεξόφλητο ενυπόθηκο ή στεγαστικό δάνειο. Στις Κάτω Χώρες, το 58% των ιδιοκτητών κατοικίας αποπληρώνουν ενυπόθηκο δάνειο. Στην Ελλάδα είναι 8,4%.
- Ενοικιαστής με ενοίκιο σε αγοραία τιμή (γαλάζια στήλη): αυτό δείχνει το ποσοστό των ανθρώπων που πληρώνουν ενοίκιο σε τιμές αγοράς. Στη Γερμανία, το 46,9% των ατόμων καταβάλλουν την τιμή της αγοράς, σε σύγκριση με το 2,4% στη Βουλγαρία. Στην Ελλάδα είναι 23%.
- Ενοικιαστής με μειωμένο ή μηδενικό ενοίκιο (μπεζ στήλη): η κατηγορία αυτή δείχνει το ποσοστό των ανθρώπων που καταβάλλουν μειωμένο ή μηδενικό ενοίκιο. Για παράδειγμα, στη Γαλλία αυτό αφορά το 21,9% του πληθυσμού, ενώ στη Σουηδία μόλις το 0,6%. Στην Ελλάδα είναι 7,2%.
Η προσέγγιση της ΕΕ
Σύμφωνα με την ΕΕ, οι συνέπειες της στεγαστικής κρίσης αγγίζουν κάθε πτυχή του κοινωνικο-οικονομικού ιστού της Ευρώπης. Η αύξηση του κόστους στέγασης επηρεάζει την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού, περιορίζει την πρόσβαση σε θέσεις εργασίας και στην εκπαίδευση και συμβάλλει στη δημιουργία ανισοτήτων μεταξύ περιφερειών και κοινωνικών ομάδων. Αυτές οι διασυνοριακές επιπτώσεις προσδίδουν στο ζήτημα μια σαφή ενωσιακή διάσταση.
Στις 29 Ιουνίου 2026, το Συμβούλιο κάλεσε τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής να λαμβάνουν υπόψη την αλληλεπίδραση μεταξύ στεγαστικών αναγκών και δημογραφικών τάσεων, όπως η γήρανση του πληθυσμού, η συρρίκνωση του μεγέθους των νοικοκυριών και η μετεγκατάσταση από αγροτικές σε αστικές περιοχές.
Δόθηκε προσοχή στον πολύπλευρο και διαγενεακό χαρακτήρα της στεγαστικής κρίσης της Ευρώπης και στον αντίκτυπό της σε πτυχές όπως η συνοχή, η βιωσιμότητα και η ανταγωνιστικότητα.
Ειδικότερα, στα συμπεράσματά του, το Συμβούλιο αναγνωρίζει ότι η στεγαστική κρίση έχει δυσανάλογες επιπτώσεις σε ορισμένες ομάδες, όπως οι νέοι και οι νέες, τα ηλικιωμένα άτομα, τα άτομα με αναπηρία, οι οικογένειες με παιδιά, τα νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος και το προσωπικό σε θέσεις κρίσιμης σημασίας, όπως οι εκπαιδευτικοί και το προσωπικό του τομέα της υγείας.
Στα συμπεράσματα καλούνται οι κυβερνήσεις των κρατών μελών να λαμβάνουν υπόψη τις ανάγκες αυτών των ομάδων κατά τον σχεδιασμό και την εφαρμογή των στεγαστικών πολιτικών, για παράδειγμα με την προώθηση της προσβάσιμης στέγασης και την ενθάρρυνση της διαγενεακής συγκατοίκησης.
Το Συμβούλιο υπογραμμίζει επίσης τα οφέλη της ενσωμάτωσης της στέγασης σε ευρύτερους τομείς πολιτικής, όπως η απασχόληση και η αγροτική ανάπτυξη, μεταξύ άλλων με την ενίσχυση των ευκαιριών για νέους και νέες στις αγροτικές περιοχές.
Αντιμετώπιση ζητημάτων οικονομικής προσιτότητας
Στα συμπεράσματα του Συμβουλίου προσδιορίζονται ορισμένοι παράγοντες που οδηγούν σε ελλείψεις στέγασης, πολλοί από τους οποίους σχετίζονται με την οικονομική προσιτότητα. Περιλαμβάνουν τη συγκέντρωση θέσεων εργασίας και εκπαιδευτικών ευκαιριών σε πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές, την αύξηση του κόστους κατασκευής, την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων και, σε ορισμένα μέρη, τη δημοφιλία των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Το Συμβούλιο ζητεί να καταβληθούν μεγαλύτερες προσπάθειες για την αντιμετώπιση των ζητημάτων αυτών, για παράδειγμα με την ενθάρρυνση δημόσιων και ιδιωτικών επενδύσεων και την εστίαση των πόρων στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τις πλέον επίμονες στεγαστικές πιέσεις.
Τάσσεται υπέρ μιας νέας προσέγγισης για την κατασκευή κατοικιών, η οποία θα μπορούσε να περιλαμβάνει την αναπροσαρμογή της χρήσης και την επαναχρησιμοποίηση των υφιστάμενων κτιρίων, με παράλληλη μείωση της περιττής γραφειοκρατίας.
Πηγή: ΟΤ
