Η συζήτηση για τη στεγαστική πολιτική έχει εξελιχθεί τα τελευταία δύο χρόνια σε έναν από τους πιο κρίσιμους πολιτικούς και κοινωνικούς φακέλους της χώρας. Η κυβέρνηση παρουσιάζει μια σειρά παρεμβάσεων που ξεκινούν από τα προγράμματα «Σπίτι μου» και φτάνουν μέχρι τις επιδοτήσεις ανακαινίσεων, τις φορολογικές παρεμβάσεις και την επιστροφή ενοικίου. Την ίδια στιγμή όμως, η αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται με ταχύτητες που τα εισοδήματα αδυνατούν να ακολουθήσουν.
Οι αριθμοί έχουν αρχίσει να διαμορφώνουν μια εικόνα πολύ διαφορετική από εκείνη που αποτυπώνεται στις κυβερνητικές ανακοινώσεις. Η Ελλάδα παραμένει η χώρα με τη μεγαλύτερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ η στέγη απορροφά για χιλιάδες νοικοκυριά περισσότερο από το μισό διαθέσιμο εισόδημά τους. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, τα στοιχεία του «Σπίτι μου ΙΙ» προσφέρουν ίσως την πιο καθαρή ακτινογραφία της ελληνικής στεγαστικής πραγματικότητας.
Οι αριθμοί έχουν αρχίσει να διαμορφώνουν μια εικόνα πολύ διαφορετική από εκείνη που αποτυπώνεται στις κυβερνητικές ανακοινώσεις
Σύμφωνα με τα επίσημα δεδομένα της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, μέχρι σήμερα έχουν εγκριθεί 15.193 δάνεια συνολικού ύψους 1,83 δισ. ευρώ. Η μέση εμπορική αξία της κατοικίας που αγοράζεται μέσω του προγράμματος ανέρχεται στις 152.000 ευρώ, η μέση επιφάνεια στα 88 τετραγωνικά μέτρα και το μέσο έτος κατασκευής είναι το 1982.
Τα στοιχεία δείχνουν οτι ο μέσος δικαιούχος δεν αποκτά νεόδμητο διαμέρισμα ούτε αγοράζει ένα ενεργειακά αναβαθμισμένο ακίνητο. Αποκτά μια κατοικία ηλικίας περίπου 44 ετών, πληρώνοντας κατά μέσο όρο 1.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει πού έχει φτάσει το παλιό στεγαστικό απόθεμα της χώρας. Ακίνητα που πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν χαμηλής εμπορικής αξίας έχουν μετατραπεί σε περιουσιακά στοιχεία που πωλούνται σε τιμές οι οποίες προσεγγίζουν ή και ξεπερνούν τα επίπεδα πολλών ευρωπαϊκών πόλεων.
Η δόση είναι μόνο η αρχή της ιστορίας
Στη δημόσια συζήτηση κυριαρχεί συνήθως η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου. Στην πραγματικότητα όμως με βάση τα στοιχεία των εγκρίσεων, το μέσο δάνειο διαμορφώνεται περίπου στις 120.453 ευρώ. Για διάρκεια αποπληρωμής 30 ετών, η μηνιαία δόση υπολογίζεται κοντά στα 445 ευρώ. Για διάρκεια 20 ετών προσεγγίζει τα 609 ευρώ.
Το πραγματικό κόστος όμως μιας κατοικίας είναι πολύ μεγαλύτερο. Ένα διαμέρισμα κατασκευής του 1982 συνεπάγεται υψηλότερες ενεργειακές ανάγκες, αυξημένες δαπάνες συντήρησης, κοινόχρηστα, ασφάλιση, δημοτικά τέλη, νερό, ΕΝΦΙΑ και συχνά διαδοχικές παρεμβάσεις ανακαίνισης. Όταν προστεθούν όλα αυτά τα στοιχεία, το συνολικό μηνιαίο κόστος στέγασης μπορεί να κυμαίνεται από περίπου 750 ευρώ έως και πάνω από 1.000 ευρώ τον μήνα.
Για ένα νοικοκυριό με καθαρό εισόδημα 1.300 ή 1.400 ευρώ, τα ποσοστά αυτά μεταφράζονται σε στεγαστική επιβάρυνση που μπορεί να ξεπερνά το 50%, το 60% ή ακόμη και το 70% του διαθέσιμου εισοδήματος. Η Eurostat θεωρεί ότι υπάρχει στεγαστική υπερεπιβάρυνση όταν το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στην ελληνική περίπτωση, το όριο αυτό φαίνεται να έχει πάψει εδώ και καιρό να λειτουργεί ως σημείο αναφοράς.
Το βάρος όμως δεν σταματά εκεί, καθώς το πρόγραμμα δεν καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ο αγοραστής καλείται να συμμετάσχει με ίδιους πόρους στο τίμημα της αγοράς και να καλύψει επιπλέον έξοδα μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά κόστη, φόρους και πιθανές εργασίες ανακαίνισης. Με μέση εμπορική αξία κατοικίας 152.000 ευρώ και μέσο εγκεκριμένο δάνειο περίπου 120.000 ευρώ, προκύπτει μια διαφορά άνω των 30.000 ευρώ που πρέπει να βρεθεί από το ίδιο το νοικοκυριό.
Για ένα ζευγάρι με ετήσιο εισόδημα κοντά στις 21.000 ευρώ –που είναι το μέσο εισόδημα των δικαιούχων– η συγκέντρωση ενός τέτοιου ποσού αποτελεί από μόνη της μια ιδιαίτερα απαιτητική διαδικασία. Η αγορά κατοικίας δεν προϋποθέτει μόνο πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση. Προϋποθέτει και σημαντική αποταμίευση σε μια χώρα όπου τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι τα νοικοκυριά καταγράφουν από τα χαμηλότερα ποσοστά αποταμίευσης στην Ευρώπη.
Η χώρα των ακριβών ενοικίων
Την ίδια στιγμή που χιλιάδες πολίτες προσπαθούν να αγοράσουν κατοικία, η αγορά ενοικίων συνεχίζει να ασκεί τεράστια πίεση στα εισοδήματα. Τα τελευταία στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Για μεγάλο μέρος των ενοικιαστών, το κόστος στέγασης απορροφά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ στις μεγάλες πόλεις τα ποσοστά είναι ακόμη υψηλότερα.
Σε σύγκριση με τον μέσο όρο του 2025, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5% στο α’ τρίμηνο φέτος, ενώ μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε μόνο στην Κροατία (21,9%) και τη Βουλγαρία (6,4%). Η εικόνα γίνεται πιο έντονη αν συγκριθεί με την πορεία των μισθών. Τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν κατά πολύ την αύξηση των αποδοχών. Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη η άνοδος των ζητούμενων μισθωμάτων έχει μετατρέψει τη στέγαση σε βασικό παράγοντα οικονομικής ασφυξίας για εργαζόμενους, νέους και οικογένειες.
Η δύσκολη εξίσωση της επόμενης ημέρας
Το βασικό πολιτικό ερώτημα που θα πρέπει να απαντήσει η κυβέρνηση ειναι το κατά πόσο η συνολική στεγαστική πολιτική έχει καταφέρει να αλλάξει την εικόνα της αγοράς. Μετά από διαδοχικές παρεμβάσεις, προγράμματα επιδότησης, χαμηλότοκα δάνεια, φορολογικά κίνητρα και εξαγγελίες για νέες δράσεις, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται στην κορυφή της ευρωπαϊκής κατάταξης ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών.
Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν υψηλές, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη και το παλιό στεγαστικό απόθεμα εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό χώρο αναζήτησης κατοικίας για τους περισσότερους νέους αγοραστές. Η συζήτηση που ανοίγει ενόψει της ΔΕΘ ειναι αν θα υπάρξουν παρεμβάσεις προκειμένου να αντιμετωπίστει τη στεγαστική κρίση όταν το κόστος της κατοικίας αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα των πολιτών της.
Πηγή: ΟΤ
