Στεγαστική κρίση στην Ευρώπη. Ένα πρόβλημα που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε.
Η έλλειψη πρόσβασης σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγαση επηρεάζει οικογένειες σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια χάνουν την εμβέλειά τους, πλήττοντας περισσότερο τους νέους και τις ευάλωτες ομάδες.
Η στεγαστική κρίση δεν πλήττει μόνο τα πορτοφόλια των ανθρώπων. Αλλάζει τη συμπεριφορά τους.
Με πολύ απλά λόγια, το σπίτι έχει γίνει πολυτέλεια. Δύο είναι οι γενιές που κυριαρχούν. Η γενιά των ενοικιαστών ενάντια σε αυτή των ιδιοκτητών.
Ποια είναι όμως η ρίζα της κρίσης και πώς σκοπεύουν αντιδράσουν οι Βρυξέλλες;
Η στεγαστική κρίση μαστίζει την Ευρώπη
Χρόνια τώρα το ευρωπαϊκό εγχείρημα βασιζόταν σε μια απλή, άγραφη υπόσχεση: αν κάποιος εργάζεται, πληρώνει φόρους, ακολουθεί τους κανόνες και συμμετέχει στην κοινωνία, μπορεί να βασίζεται σε ένα βασικό επίπεδο σταθερότητας. Όχι πολυτέλεια, όχι παλάτι, όχι θέα στη θάλασσα, αλλά ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα, μια μακροχρόνια μίσθωση, ένα στεγαστικό δάνειο, μια οικογένεια και ένα προβλέψιμο μέλλον.
Τα νεαρά ζευγάρια αναβάλλουν τον γάμο, τον τοκετό, τη μετακόμιση από το γονικό σπίτι και την ανεξάρτητη ζωή. Η γονεϊκότητα γίνεται ολοένα και περισσότερο αντιληπτή όχι ως ένα φυσικό στάδιο της ζωής, αλλά ως ένα δαπανηρό έργο που απαιτεί ένα δικό του σπίτι, σταθερό εισόδημα και προστασία από μια ξαφνική αύξηση του ενοικίου.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για την Ευρώπη, όπου το δημογραφικό πρόβλημα έχει ήδη αποκτήσει στρατηγική σημασία.
Τα χαμηλά ποσοστά γεννήσεων, η γήρανση του πληθυσμού και η συρρίκνωση του εργατικού δυναμικού ανησυχούν εδώ και καιρό τις κυβερνήσεις της Γερμανίας, της Ιταλίας, της Ισπανίας, της Ελλάδας, της Πολωνίας, της Πορτογαλίας και των χωρών της Βαλτικής. Αλλά είναι αδύνατο να μιλήσει κανείς σοβαρά για τη δημογραφία όταν μια νεαρή οικογένεια ξοδεύει το μισό εισόδημά της σε ενοίκιο ή ζει με τους γονείς της μέχρι την ηλικία των 35 ετών.
Οι νέοι φεύγουν μετά τα 30 από το πατρικό με… πρωταθλητές τους Έλληνες
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, η μέση ηλικία των νέων που εγκαταλείπουν το πατρικό σπίτι τους ήταν το 2024 στην Ελλάδα τα 30,7 έτη (30,6 έτη το 2023), που αποτελεί την τρίτη υψηλότερη μεταξύ των χωρών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Οι υψηλότερες μέσες ηλικίες καταγράφηκαν στην Κροατία (31,3 έτη) και στη Σλοβακία (30,9 έτη), ενώ πάνω από τα 30 έτη ήταν η μέση ηλικία αποχώρησης από το πατρικό σπίτι σε ακόμη δύο χώρες, αμφότερες στον ευρωπαϊκό Νότο, και συγκεκριμένα στην Ιταλία (30,1 έτη) και στην Ισπανία (30 έτη). Ο μέσος όρος ηλικίας σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης διαμορφώθηκε το 2024 στα 26,2 έτη, αρκετά χαμηλότερα από ό,τι στην Ελλάδα.
Η μέση ηλικία των νέων στην Ελλάδα που εγκαταλείπουν την οικογενειακή εστία είναι η τρίτη υψηλότερη στην Ε.Ε.
Αν και η Ελλάδα συγκαταλεγόταν ανέκαθεν στις χώρες που οι νέοι αργούν να αποχωριστούν το πατρικό σπίτι τους, σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει στις χώρες του ευρωπαϊκού Βορρά, μόνο από το 2021 και έπειτα καταγράφεται μέση ηλικία αποχώρησης πάνω από τα 30 έτη.
Ακόμη και μέσα στη βαθιά ύφεση της προηγούμενης δεκαετίας, ο μέσος όρος ηλικίας αποχώρησης από το πατρικό ήταν κάτω από τα 30 και κυμαινόταν από 28,3 έως 29,4 έτη.
Στο χαμηλότερο σημείο των τελευταίων 25 ετών έφθασε το 2004, όταν ο μέσος όρος ηλικίας εγκατάλειψης της οικογενειακής εστίας έπεσε στα 27,7 έτη. Από το 2012 ο μέσος όρος ηλικίας αποχώρησης από το πατρικό ανέβηκε πάνω από τα 29 έτη και πλέον πλησιάζει στα 31 έτη.
Και όλα πάνε αλυσίδα…
Όταν η στέγαση είναι απρόσιτη, η κινητικότητα μειώνεται. Όταν η κινητικότητα μειώνεται, η επαγγελματική εξέλιξη επιβραδύνεται. Όταν οι νέοι δεν μπορούν να μετακινηθούν σε μέρη όπου υπάρχουν διαθέσιμες θέσεις εργασίας, η οικονομία χάνει την αποτελεσματικότητά της.
Όταν οι οικογένειες είναι αβέβαιες για το αύριο, δεν κάνουν παιδιά. Με αυτόν τον τρόπο, η στεγαστική κρίση μετατρέπεται σε δημογραφική κρίση και στη συνέχεια σε κρίση των συνταξιοδοτικών συστημάτων, της φορολογικής βάσης και του κοινωνικού μοντέλου.
Το ζήτημα της στέγασης στην Ευρώπη δεν αφορά πλέον μόνο τις κατασκευές, τα στεγαστικά δάνεια ή το ενοίκιο. Έχει γίνει ζήτημα δημογραφίας
Η Ευρώπη αρέσκεται να συζητά τα ποσοστά γεννήσεων στη γλώσσα των αξιών, της οικογενειακής πολιτικής και των πολιτισμικών τάσεων. Αλλά μια από τις αιτίες είναι απλούστερη και πιο σκληρή: οι άνθρωποι δεν έχουν παιδιά σε ένα δωμάτιο για το οποίο μπορεί να μην μπορούν να πληρώσουν ένα χρόνο αργότερα.
Περίπου 15,4 ετήσια εισοδήματα το κόστος ενός διαμερίσματος
Από το 2010, η αγορά κατοικίας της Ευρώπης έχει απομακρυνθεί από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ του 2010 και του τέταρτου τριμήνου του 2024, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 55,4%, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 26,7%. Το τέταρτο τρίμηνο του 2025, η άνοδος συνεχίστηκε: οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 5,5% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 3,2%.
Πίσω από αυτά τα άνυδρα ποσοστά κρύβεται μια κοινωνική καταστροφή. Στο Άμστερνταμ, σύμφωνα με τον Δείκτη Ακινήτων Deloitte 2025, ένα μέσο διαμέρισμα κοστίζει περίπου 15,4 ετήσια εισοδήματα. Στην Αθήνα, 15,3. Στην Πράγα, 15. Αυτή δεν είναι πλέον μια αγορά για τη μεσαία τάξη. Είναι μια αγορά στην οποία η ιδιοκτησία γίνεται κληρονομικό πλεονέκτημα και όχι αποτέλεσμα εργασίας.
Στην Ολλανδία, η μέση τιμή κατοικίας υπερβαίνει τα 500.000 ευρώ. Με μια μηνιαία δόση στεγαστικού δανείου περίπου 2.500 ευρώ και μισθούς μετά την εφορία περίπου 3.000 ευρώ, η αγορά ενός διαμερίσματος καθίσταται αριθμητικά αδύνατη για πολλούς νέους επαγγελματίες. Τυπικά, το άτομο δεν είναι φτωχό. Εργάζεται, έχει μόρφωση και πληρώνει φόρους. Αλλά ο δρόμος προς την ιδιοκτησία είναι κλειστός.
Ένα νέο ευρωπαϊκό ρήγμα
Έτσι σχηματίζεται ένα νέο ευρωπαϊκό ρήγμα: όχι μεταξύ αριστεράς και δεξιάς, όχι μεταξύ πόλης και υπαίθρου, όχι μεταξύ μεταναστών και γηγενών κατοίκων, αλλά μεταξύ εκείνων που εισήλθαν στην αγορά ακινήτων πριν από την έκρηξη των τιμών και εκείνων που έφτασαν πολύ αργά.
Η παλαιότερη γενιά, η οποία αγόρασε κατοικίες τις δεκαετίες του 1980 και του 1990, έγινε ο ωφελούμενος από την αύξηση των τιμών της γης. Τα διαμερίσματα και τα σπίτια τους αυξάνονται σε αξία χωρίς πρόσθετη προσπάθεια. Για αυτούς, οι υψηλές τιμές των ακινήτων σημαίνουν εγγύηση ευημερίας, ένα μαξιλάρι συνταξιοδότησης και οικογενειακό κεφάλαιο. Για τους νέους, η ίδια ακριβώς δυναμική σημαίνει το μπλοκάρισμα του μέλλοντος.
Δεν υπάρχει απλή ηθική διαίρεση σε αυτή τη σύγκρουση μεταξύ ενόχων και θυμάτων. Ο ηλικιωμένος ιδιοκτήτης σπιτιού υπερασπίζεται τον συσσωρευμένο πλούτο. Ο νεαρός ενοικιαστής απαιτεί πρόσβαση στη ζωή. Αλλά το πολιτικό σύστημα, το οποίο για δεκαετίες ενθάρρυνε την άνοδο των τιμών των ακινήτων ως ένδειξη ευημερίας, έχει τώρα συγκρούσει με την αντίθετη πλευρά αυτής της επιτυχίας: η στέγαση έχει γίνει πολύ ακριβή για όσους υποτίθεται ότι θα στηρίξουν την οικονομία του μέλλοντος.
Η ρίζα της κρίσης είναι η έλλειψη προσφοράς
Σύμφωνα με εκτιμήσεις του CBRE, στην Ευρώπη λείπουν περίπου 9,6 εκατομμύρια κατοικίες, ποσό που αντιστοιχεί περίπου στο 3,5% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι οι πρόσθετες ετήσιες ανάγκες κατασκευής ανέρχονται σε περίπου 650.000 κατοικίες. Το απαιτούμενο επενδυτικό κενό εκτιμάται σε περίπου 153 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως.
Στις μεγαλύτερες πόλεις, η ζήτηση αυξάνεται ταχύτερα από την προσφορά. Μεταξύ 2022 και 2025, ο αριθμός των νοικοκυριών στις μεγαλύτερες πόλεις της Ευρώπης αυξήθηκε κατά περίπου 3,5%, ενώ το απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε μόνο κατά 2,1%. Αυτό σημαίνει ένα απλό πράγμα: κάθε χρόνο, η πίεση στην αγορά εντείνεται.
Η Γερμανία δείχνει ιδιαίτερα ξεκάθαρα το μέγεθος του προβλήματος. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η χώρα στερείται περίπου 1,4 εκατομμυρίων κατοικιών. Περίπου 200.000 κατοικίες κατασκευάζονται κάθε χρόνο, ενώ περίπου 400.000 ετησίως θα χρειάζονταν για να εξαλειφθεί το έλλειμμα έως το 2030. Το χάσμα δεν μειώνεται, αλλά εδραιώνεται.
Οι αιτίες είναι γνωστές: ακριβά υλικά, ελλείψεις εργατικού δυναμικού, αυξανόμενα επιτόκια, περιβαλλοντικές απαιτήσεις, γραφειοκρατία, χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης, αντίσταση από τους κατοίκους της περιοχής, αγωγές και περιορισμοί γης. Στην Ολλανδία, ορισμένα έργα έχουν κολλήσει εδώ και χρόνια λόγω των κανόνων για τις εκπομπές αζώτου.
Όταν η αγορά κατοικίας καθίσταται αδύνατη, οι άνθρωποι στρέφονται στην αγορά ενοικίασης. Αλλά αυτό ακριβώς είναι που αυξάνει την πίεση στα ενοίκια
Στη Γερμανία, η κατασκευή επιβραδύνεται λόγω πολύπλοκων εγκρίσεων και υψηλού κόστους εργασίας. Στην Ιρλανδία και το Ηνωμένο Βασίλειο, οι τοπικές αρχές και οι κάτοικοι συχνά εμποδίζουν την πύκνωση.
Η Ευρώπη έχει βρεθεί παγιδευμένη στην ίδια της την αστική άνεση. Θέλει οικονομικά προσιτή στέγαση, αλλά δεν θέλει κατασκευαστικές εργασίες σε κοντινή απόσταση. Θέλει χαμηλές τιμές, αλλά προστατεύει τις αξίες των ακινήτων. Θέλει νέες οικογένειες, αλλά δεν τους δίνει χώρο. Θέλει οικονομική ανάπτυξη, αλλά μπλοκάρει τις πόλεις όπου θα μπορούσε να συμβεί αυτή η ανάπτυξη.
Οι Βρυξέλλες ξύπνησαν αργά: Το σχέδιο της ΕΕ μεταξύ φιλοδοξίας και ανικανότητας
Το πρώτο πανευρωπαϊκό σχέδιο για οικονομικά προσιτή στέγαση αποτελεί ένα πολιτικά σημαντικό βήμα. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει ότι το πρόβλημα απαιτεί μια κοινή προσέγγιση: αναθεώρηση των κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις, κινητοποίηση χρηματοδότησης, στήριξη των κατασκευών, ρύθμιση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, παροχή βοήθειας σε ευάλωτες ομάδες και εφαρμογή διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων.
Οι Βρυξέλλες διαθέτουν μέσα: προγράμματα προϋπολογισμού, την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, κανόνες ανταγωνισμού, κανόνες κρατικών ενισχύσεων, ρύθμιση πλατφορμών, ανταλλαγή δεδομένων και πίεση στις εθνικές κυβερνήσεις. Υπάρχει όμως και ένα αυστηρό όριο: η στέγαση παραμένει πρωτίστως αρμοδιότητα των κρατών, των περιφερειών και των πόλεων.
Η Ευρωπαϊκή Ένωση μπορεί να καθοδηγήσει, να τονώσει, να χρηματοδοτήσει και να συντονίσει. Δεν μπορεί η ίδια να κατασκευάσει κατοικίες σε μεγάλη κλίμακα στη Μαδρίτη, το Δουβλίνο, την Πράγα ή τη Βαρσοβία.
Γι’ αυτό το λόγο, το ευρωπαϊκό σχέδιο μπορεί να γίνει είτε η αρχή μιας σοβαρής στροφής είτε ένα ακόμη έγγραφο γεμάτο με τα σωστά λόγια. Όλα θα κριθούν όχι από τη ρητορική των Βρυξελλών, αλλά από την ταχύτητα των εγκρίσεων αδειών, τη διαθεσιμότητα γης, τον όγκο των κατασκευών, τη φορολογική πολιτική, την ικανότητα επαναφοράς κενών διαμερισμάτων στην αγορά και την ετοιμότητα αντιμετώπισης όσων επωφελούνται από την έλλειψη.
Το κύριο πολιτικό ερώτημα είναι σαφές: είναι η Ευρώπη διατεθειμένη να μειώσει την ελκυστικότητα των κατοικιών για επενδύσεις χάριν της κοινωνικής της προσιτότητας;
Αν όχι, η κρίση θα συνεχιστεί. Επειδή είναι αδύνατο να υποσχεθεί κανείς στους ιδιοκτήτες ακινήτων ατελείωτη αύξηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και στους νέους οικονομικά προσιτή στέγαση ταυτόχρονα. Αυτές οι υποσχέσεις αντικρούονται μεταξύ τους.
IN.GR
